Černá stavba není jen „administrativní problém“, ale reálné právní riziko. Kdo má černou stavbu – i když ji právě koupil nebo zdědil – má zároveň i „černého Petra“. A ten je jednoduchý: stavbu buď dodatečně povolit, nebo odstranit. Nic mezi tím. Důležité je si uvědomit, že problém se vždy řeší s aktuálním vlastníkem. Není tedy možné „přehodit“ odpovědnost na někoho jiného tím, že nemovitost prodám. Stavební úřad jedná s tím, kdo je v daný okamžik vlastníkem – a ten nese všechny důsledky.
Zásadní změnou poslední doby je také průběh řízení. Řízení o odstranění stavby a řízení o jejím dodatečném povolení se dnes povinně slučují do jednoho. Už tedy neplatí, že lze postup různě „natahovat“ a oddalovat rozhodnutí. Námitky, vyjádření i odvolání se řeší v rámci jednoho řízení a prostor pro obstrukce se výrazně zúžil. Výsledek je pak poměrně rychlý a v zásadě jen dvojí: stavbu buď povolit, nebo odstranit.
A právě dodatečné povolení je dnes výrazně přísnější než dříve. Stavbu lze povolit pouze tehdy, pokud splňuje všechny podmínky, a to bez nutnosti výjimek. To je klíčové. Co by bylo možné povolit u „řádné“ stavby, nemusí být možné u stavby černé.
Typickým příkladem jsou odstupové vzdálenosti – ty lze ještě řešit například souhlasem souseda. Jakmile je ale potřeba výjimka například z ochrany přírody nebo památkové ochrany, je situace prakticky neřešitelná. Takovou stavbu dodatečně povolit nelze, i kdyby byly všechny podklady jinak připravené.
Zcela zásadní podmínkou je pak soulad s územním plánem. Pokud černá stavba neodpovídá platné územně plánovací dokumentaci, dodatečné povolení nepřichází v úvahu. Bez ohledu na to, jak je stavba stará nebo kolik do ní bylo investováno.
